В 2026 году США останутся одним из самых капитализированных рынков недвижимости в мире. Международные покупатели из Латинской Америки, Европы, Ближнего Востока и Азии продолжают приобретать жилую недвижимость в Америке с целью сохранения капитала, диверсификации валютных резервов и долгосрочного роста стоимости.
Хотя многие иностранные инвесторы совершают сделки за наличные, всё больший процент из них стратегически использует заёмные средства. Рынок ипотечного кредитования для иностранных граждан в Америке значительно развился, предлагая структурированные кредитные решения, разработанные для лиц, не являющихся резидентами США.
В этом руководстве объясняется, как иностранные покупатели финансируют недвижимость в Америке в 2026 году, включая структуру кредита, механизмы андеррайтинга, стандарты резервирования, каналы кредиторов, сроки одобрения и юридические аспекты, которые напрямую влияют на обеспечение финансирования иностранных покупателей, приобретающих недвижимость в Америке в 2026 году.
Да. Иностранные граждане, не являющиеся гражданами США или постоянными резидентами, могут получить финансирование через специализированные программы кредитования для нерезидентов. Эти кредиты, как правило, не соответствуют стандартным правилам агентств, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.
Вместо этого они выдаются следующими организациями:
В отличие от внутренних кредитов, при андеррайтинге меньше внимания уделяется кредитным рейтингам в США и больше — глобальной ликвидности, стабильности активов, устойчивости дохода в стране проживания заёмщика, прозрачности источников финансирования и соблюдению трансграничных нормативных требований.
В 2026 году кредитование иностранных граждан не является исключением — это определённый и структурированный сегмент кредитного рынка Америки.
Программа ипотечного кредитования для иностранных граждан в Америке предназначена для заёмщиков, которые:
Поскольку эти кредиты, как правило, не продаются на вторичном рынке, кредиторы применяют собственные стандарты оценки рисков.
В данной структуре приоритет отдаётся ликвидности и надёжности активов заёмщика, а не стандартизированным моделям кредитного скоринга.
В 2026 году стандарты соотношения суммы кредита к стоимости залога (LTV) останутся консервативными.
Квартира в Лос-Анджелесе стоимостью 3 000 000 долларов США с коэффициентом LTV 60%:
Снижение уровня заёмного финансирования не является ограничением — это скорректированная с учётом риска структура капитала, отражающая реалии трансграничного правоприменения.
Классификация налога на недвижимость и ежегодная оценка определяются Департаментом финансов, что напрямую влияет на расчёт расходов на содержание для покупателей, использующих заёмные средства.
Если ежемесячные расходы на содержание составляют 15 000 долларов, то требуемый резерв на 12 месяцев равен 180 000 долларов подтверждённой ликвидности после закрытия сделки.
Для сделок с предметами роскоши могут потребоваться резервы в размере 10–20% от цены покупки.
Средства должны быть немедленно доступны, храниться в признанных финансовых учреждениях и быть полностью задокументированы в глобальной отчётности. В зависимости от учреждения и юрисдикции некоторые ликвидные активы могут продаваться со скидкой.
Требования к ликвидности существенно выше, чем при выдаче внутренних кредитов. Большинство кредиторов предъявляют следующие требования:
В платежи за жильё обычно входят:
Да. Ипотечные программы для иностранных граждан обычно устанавливают цены на 0,5–1,5% выше, чем аналогичные внутренние кредиты, из-за валютных колебаний, сложности принудительного исполнения, вариативности документации и стандартов оценки кредитоспособности, применяемых неагентскими организациями. Однако окончательная цена варьируется в зависимости от ликвидности заёмщика, качества недвижимости и канала кредитования.
Оформление внутренних кредитов обычно занимает 30 дней. Для сделок с иностранными заёмщиками обычно требуется 45–60 дней по следующим причинам:
Стандартный процесс
В сделках в Америке финансирование неотделимо от структуры контракта.
Иностранные покупатели должны оценить структуру собственности (ООО или физическое лицо), ограничения, касающиеся кондоминиумов и кооперативов, стандарты утверждения правления, согласованность источников финансирования, соблюдение требований к международным банковским переводам и требования к проверке плана предложения.
Например:
Как правило, депозиты высвобождаются только при соблюдении строгих условий.
Покупателям также следует перед подписанием договора ознакомиться с налогами, которые иностранные покупатели платят при покупке недвижимости в Америке, поскольку налоговые обязательства могут напрямую повлиять на распределение капитала.
Рынок кредитов DSCR в Америке расширился среди иностранных инвесторов, приобретающих доходные объекты недвижимости.
Кредиты DSCR (коэффициент покрытия обслуживания долга) позволяют заёмщикам претендовать на получение кредита на основе дохода от аренды, а не личного дохода.
Например:
Большинство кредиторов требуют минимального коэффициента покрытия долга (DSCR) от 1,0 до 1,25 в зависимости от качества активов и профиля заёмщика. Если кредит обеспечивается доходом от аренды, требования к предоставлению документов, подтверждающих личный доход, могут быть ограничены.
Типичные условия включают в себя соотношение кредита к стоимости залога (LTV) 60–70%, резервы на 12 месяцев, требования к оценке арендной стоимости и несколько повышенные процентные ставки.
Тип недвижимости существенно влияет на сложность финансирования.
Кредиты на покупку квартиры обычно допускают соотношение суммы кредита к стоимости залога (LTV) 60–70%, предусматривают право собственности на недвижимость и подразумевают меньше ограничений по праву собственности.
В кооперативных кредитах обычно допускается соотношение суммы кредита к стоимости залога (LTV) 50–60%, требуется обязательное одобрение правления, а также часто устанавливаются повышенные требования к ликвидности и резервам после закрытия сделки. Поскольку кооперативы представляют собой корпоративную собственность, количество этапов андеррайтинга и утверждения увеличивается.
Инвесторы с высоким уровнем дохода часто пользуются услугами частных банков. Оценка кредитоспособности в рамках частного банковского обслуживания включает анализ глобальных портфелей, ценных бумаг, находящихся на хранении, управляемых активов и долгосрочной банковской истории.
Типичные структуры кредитования варьируются от 50 до 70% от стоимости залога (LTV), с конкурентоспособными условиями для крупных держателей активов и сниженными требованиями к документации, подтверждающей доход.
Хотя покупки за наличные по-прежнему распространены, финансирование может позволить сохранить ликвидность, хеджировать валютные риски, диверсифицировать портфель и оптимизировать капитал.
Однако покупателям следует учитывать следующее:
Использование заёмных средств в 2026 году — это стратегическое решение по распределению капитала, а не просто необходимость.
Мы — независимый закрытый мультисемейный офис, известный своим долгосрочным мышлением, ответственным подходом к бизнесу и предпринимательским духом. Эти принципы определяют нашу работу на протяжении более 30 лет на американском рынке. В отношениях с клиентами, коллегами и обществом в целом мы всегда стремимся поступать правильно и сохранять приверженность неизменно высокому качеству.
Активы под управлением или на хранении*
Коэффициент общей достаточности капитала*
Коэффициент покрытия ликвидности*
Сотрудники, эквивалентные полной занятости
Офисы по всему миру
*Данные по состоянию на 31 декабря 2024 г. (неаудированные данные)
Vega Star Group имеет 6 офисов, 5 в Калифорнии и 1 в Вене
